Venta de piso e IRPF 2026: cómo calcular la ganancia patrimonial y cuánto pagas

Actualizado: abril 2026

Vender un piso generalmente produce una ganancia patrimonial que debes declarar en el IRPF. Sin embargo, no pagas impuestos sobre el precio de venta total, sino solo sobre la diferencia entre precio de venta y precio de compra, restando todos los gastos deducibles. En 2026 los tipos van del 19% al 28% según el importe de la ganancia.

Cómo calcular la ganancia patrimonial paso a paso

La fórmula es: Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición

Concepto	Ejemplo real
Precio de venta	280.000€
(−) Gastos de venta (agencia 3%, notaría, plusvalía municipal)	−11.000€
= Valor de transmisión	269.000€
Precio de compra (2010)	200.000€
(+) Gastos de compra (ITP 8%, notaría, registro, gestoría)	+19.000€
= Valor de adquisición	219.000€
GANANCIA PATRIMONIAL	50.000€

Importante: Si vendiste pisos comprados antes del 31/12/1994 existen coeficientes reductores especiales (régimen transitorio) que pueden reducir significativamente la ganancia tributaria.

Tipos impositivos de la ganancia patrimonial 2026

Tramo de ganancia	Tipo IRPF 2026
Hasta 6.000€	19%
De 6.000€ a 50.000€	21%
De 50.000€ a 200.000€	23%
De 200.000€ a 300.000€	27%
Más de 300.000€	28%

Siguiendo el ejemplo anterior: ganancia de 50.000€ → primeros 6.000€ al 19% (1.140€) + siguientes 44.000€ al 21% (9.240€) = IRPF a pagar: 10.380€.

Exenciones: cuándo no pagas IRPF por vender tu piso

Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes todo el importe en comprar otra vivienda habitual en 2 años, la ganancia queda exenta totalmente.
Mayores de 65 años: la ganancia por venta de la vivienda habitual está completamente exenta, sin necesidad de reinvertir.
Vivienda habitual con dación en pago: exenta si la dación se produce para cancelar la hipoteca de la misma vivienda.
Pérdida patrimonial: si vendes por menos de lo que compraste, hay pérdida y no se paga IRPF (además puedes compensar con otras ganancias).

Gastos deducibles al vender una vivienda

Gasto al vender (deducible)	Gasto en su día al comprar (deducible)
Comisión inmobiliaria	ITP o IVA pagado en la compra
Notaría del vendedor	Notaría del comprador (en su día)
Plusvalía municipal (IIVTNU)	Registro de la Propiedad (en su día)
Gestoría de la venta	Gestoría de la compra (en su día)
Cancelación registral hipoteca	AJD pagado en su día
Reforma acreditada (si mejora el valor)	Reformas en su día

Calcula cuánto pagarás de IRPF por la venta Usa la calculadora de IRPF para estimar el impacto fiscal de la venta de tu vivienda. Calcular IRPF venta de piso →