Actualizado: abril 2026
Si tienes un inmueble en alquiler, estás obligado a declarar los ingresos obtenidos como rendimientos del capital inmobiliario en tu declaración del IRPF. Sin embargo, la normativa también permite deducir numerosos gastos relacionados con el inmueble y aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo cuando el arrendamiento es para uso residencial. Aquí te explicamos paso a paso cómo hacerlo correctamente en 2026.
Los ingresos íntegros son todas las cantidades que recibes del arrendatario, incluyendo:
No se incluyen los depósitos de garantía (fianza) mientras permanezcan como garantía. Solo se computan cuando los retienes al finalizar el contrato para compensar daños o deudas.
La legislación permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, siempre que estén debidamente justificados con facturas o recibos. Los principales gastos deducibles son:
| Gasto | Deducible | Observaciones |
|---|---|---|
| Intereses del préstamo hipotecario | Sí (100%) | Solo los intereses, no la amortización de capital |
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Sí (100%) | El recibo del año del alquiler |
| Cuotas de la comunidad de propietarios | Sí (100%) | Gastos ordinarios y extraordinarios |
| Seguro del hogar / seguro de impago | Sí (100%) | Primas correspondientes al período de alquiler |
| Reparaciones y conservación | Sí (100%) | Obras de mantenimiento, no mejoras o ampliaciones |
| Honorarios de administrador, gestor o abogado | Sí (100%) | Servicios de gestión del alquiler |
| Amortización del inmueble | Sí (3% anual) | Sobre el mayor de: coste de adquisición o valor catastral (excluido el suelo) |
| Suministros (agua, luz, gas) | Sí si los paga el propietario | Solo si no los repercute al inquilino |
| Publicidad para encontrar inquilino | Sí | Anuncios, fotografías profesionales |
| Reformas y mejoras estructurales | No directamente | Se amortizan durante varios años |
Los gastos de reparación, conservación e intereses de préstamos tienen un límite: no pueden generar un rendimiento neto negativo superior a cero en el ejercicio. El exceso puede deducirse en los cuatro ejercicios siguientes.
El rendimiento neto es la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos deducibles:
Rendimiento neto = Ingresos íntegros – Gastos deducibles
Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos los siguientes gastos anuales:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos íntegros (alquiler) | 10.800 € |
| Intereses hipoteca | –1.200 € |
| IBI | –420 € |
| Comunidad de propietarios | –480 € |
| Seguro del hogar | –180 € |
| Reparación (fontanería) | –200 € |
| Amortización inmueble (3% × 90.000 €*) | –2.700 € |
| Rendimiento neto | 5.620 € |
*Valor de construcción del inmueble: precio de adquisición 150.000 €, del cual el 60% corresponde a construcción = 90.000 €.
Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no como local, oficina, alquiler vacacional o uso distinto al residencial), el arrendador puede aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo. Esta es una de las ventajas fiscales más importantes del alquiler residencial.
Aplicando la reducción al ejemplo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Rendimiento neto | 5.620 € |
| Reducción del 60% | –3.372 € |
| Rendimiento neto reducido (base imponible) | 2.248 € |
Este importe de 2.248 € se integra en la base imponible general del IRPF y tributa según el tipo marginal del contribuyente.
El alquiler vacacional o turístico (pisos de Airbnb, Booking, etc.) tiene un tratamiento fiscal diferente. Los ingresos también son rendimientos del capital inmobiliario, pero no tienen derecho a la reducción del 60% porque no se destinan a vivienda habitual del arrendatario. Además, si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza, recepción, cambio de ropa), puede considerarse actividad económica y tributar como rendimientos de actividades económicas.
Si el inmueble ha estado alquilado solo parte del año, los gastos se deben prorratear: solo son deducibles los gastos correspondientes al período en que el inmueble estuvo arrendado. Durante los períodos en que el inmueble esté desocupado y a disposición del propietario, deberá imputarse una renta inmobiliaria (1,1% o 2% del valor catastral, según si este ha sido revisado recientemente).